Нерухомий слід

19.11.20

Протягом останнього часу судова практика сформувала єдиний підхід до застосування положень статті 120 Земельного кодексу (ЗК) України та статті 377 Цивільного кодексу (ЦК) України. Суди виходили з «принципу єдності юридичної долі» земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Тобто, у разі переходу права власності на об’єкт нерухомості, зокрема, на підставі договору купівлі-продажу, земельна ділянка завжди «слідувала» за таким об’єктом нерухомості.

В той же час, дискусійним та наразі невирішеним залишається питання, чи підлягають застосуванню положення статті 120 Земельного кодексу України в тому випадку, якщо об’єкт нерухомого майна придбано в межах процедури прилюдних торгів (на аукціоні), а земельна ділянка при цьому виступала окремим лотом на аукціоні та була придбана іншою особою.

Зокрема, у серпні цього року на розгляд Великої Палати Верховного Суду була передана цивільна справа № 200/606/18[1] про визнання недійсним свідоцтва про придбання земельної ділянки з прилюдних торгів, які не відбулися, скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку та визнання за позивачем права власності на спірну земельну ділянку.

У даній справі нерухоме майно (гараж) та земельну ділянку як окремі лоти придбали на електронних торгах позивач та відповідач, відповідно. При цьому, позивач вважав, що спірна земельна ділянка автоматично перейшла до нього в силу положень статей 120, 125 Земельного кодексу України, а тому не могла бути предметом продажу з прилюдних торгів та, відповідно, не могла перейти у власність відповідача, у зв’язку з чим і було заявлено відповідний позов.

Передаючи справу на розгляд Великої Палати, колегія суддів Верховного Суду зазначила про необхідність відступлення від правових висновків застосування статей 120 ЗК України та 377 ЦК України.

Колегія суддів звернула увагу, що припинення права власності на земельну ділянку може відбуватися не лише у зв’язку із переходом права власності на розташований на ній об’єкт нерухомого майна (стаття 120 ЗК України), а й внаслідок застосування визначених статтею 346 ЦК України способів припинення права власності, в тому числі, шляхом звернення стягнення на майно за зобов’язаннями власника. Відтак, у випадку продажу спірного майна в межах виконавчого провадження має бути дотриманий справедливий баланс інтересів боржника – на реалізацію його майна (зокрема, земельної ділянки) і погашення за його рахунок боргів перед кредитором, та інтересів позивача – як власника об’єкту нерухомого майна, придбаного в результаті примусового продажу майна.

Окрім того, колегія суддів вказала на те, що позивач, звертаючись із таким позовом до суду, має на меті отримати спірну земельну ділянку у власність безкоштовно, оскільки не ставить питання щодо сплати грошових коштів, що були зараховані в рахунок погашення заборгованості власника земельної ділянки у зв’язку із переходом права власності на неї до відповідача. А це, в свою чергу, порушує справедливий баланс інтересів сторін.

Зазначимо, що раніше при розгляді аналогічної категорії справ суди керувалися принципом цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою з посиланням на положення статті 120 ЗК України та 377 ЦК України, зазначаючи про «безумовне слідування землі за об’єктом нерухомості (будівлями)».

Зокрема, у справі № 29/5005/17496/2011[2] банк оскаржив результати аукціону з продажу майна банкрута, внаслідок чого право власності на нерухоме майно та земельну ділянку (як один лот) перейшло до третьої особи.  На думку банку, ліквідатор неправомірно сформував ці два об’єкти одним лотом.

Верховний Суд, залишаючи в силі рішення судів попередніх інстанція про відмову у задоволенні заяви банку, обґрунтував своє рішення тим, що виділення окремими лотами з продажу житлового будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, призведе до неможливості реалізації майна боржника. Тобто, Верховний Суд підтримав позицію, що земля слідує за нерухомістю.

У іншій судовій справі № 907/68/18[3] позивач просив визнати за ним право власності на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт нерухомого майна, придбаний ним на прилюдних торгах. При цьому, право власності на земельну ділянку належало банку, який придбав її в процесі виконання судового рішення як іпотекодержатель, ще до моменту продажу позивачу нерухомого майна на прилюдних торгах.

Суд першої інстанції позов задовольнив, однак суд апеляційної інстанції скасував таке рішення, зазначивши, що об’єкт нерухомості було виставлено на продаж на прилюдних торгах без земельної ділянки, вартість земельної ділянки не була врахована у вартості лота (об’єкта нерухомого майна), а позивач як учасник торгів був про це поінформований.

Верховний Суд скасував постанову суду апеляційної інстанції та погодився із висновками місцевого господарського суду, що з набуттям позивачем права власності на нерухоме майно до нього в силу положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України перейшло право власності на спірну земельну ділянку. У даній справі суд з посиланням на mutatis mutandis висновки Великої Палати Верховного Суду в постанові від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 зазначив, що перехід права на земельну ділянку відбувається відповідно до прямого припису закону незалежно від волі попереднього власника земельної ділянки.

Тобто, якщо раніше суди застосовували норми статті 120 ЗК України до всіх правовідносин, пов’язаних із переходом прав на об’єкт нерухомого майна та земельну ділянку, на якій такий об’єкт розташований, то наразі може бути сформовано підхід (судову практику), коли до певних правовідносин вказані норми законодавства застосуванню не підлягають. Зокрема, це стосується випадків реалізації майна у межах виконавчого провадження на прилюдних торгах.

З даного питання Велика Палата Верховного Суду ще не надала свій правовий висновок – на час підготовки даної статті рішення у справі № 200/606/18 не прийнято. А тому будемо очікувати, чи зміниться судова практика застосування статті 120 ЗК України або ж залишиться незмінною.

Олена Проценко, юрист Юридичної групи LCF, спеціально для видання «Судовий вісник»

 

[1] Ухвала Верховного Суду від 05.08.2020 у справі № 200/606/18: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/90905823.

Ухвала Великої Палати Верховного Суду від 02.09.2020 у справі № 200/606/18: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/91433559.

[2] Постанова Верховного Суду від 31.05.2018 у справі № 29/5005/17496/2011: http://reyestr.court.gov.ua/Review/74570866.

[3] Постанова Верховного Суду від 16.04.2019 у справі № 907/68/18: http://reyestr.court.gov.ua/Review/81435211.