Земельний фонд

Пропонуємо Вашій увазі п’ятірку рішень Верховного Суду 2020 року у земельних спорах, які, на наш погляд, будуть орієнтиром у формуванні судової практики найближчим часом. Разом з тим, не варто забувати, що Верховний Суд може відступати від своїх попередніх правових висновків, а тому сторінку «Єдиний державний реєстр судових рішень» закривати не радимо та завжди тримати руку «на пульсі».

1. Постанова ВП ВС від 30.06.2020 у справі № 927/79/19: «Перехід прав і обов’язків орендаря земельної ділянки до створеного ним фермерського господарства відбувається в силу закону, без укладення будь-яких додаткових угод до договору оренди землі».

Достатньо часто земельні спори виникають у зв’язку із необхідністю переоформлення на фермерське господарство права оренди земельної ділянки, що була попередньо надана в користування  фізичній особі – засновнику цього фермерського господарства.

Фабула: підставою для звернення до суду у даній справі стала відмова управління Держгеокадастру у внесенні змін до договорів оренди землі в частині зміни орендаря – з фізичної особи (засновника фермерського господарства) на фермерське господарство. З огляду на таку відмову державні реєстратори прав на нерухоме майно також відмовили в реєстрації права оренди землі за фермерським господарством.

У вказаній справі Верховний Суд зазначив, що у випадку отримання громадянином в оренду земельної ділянки державної чи комунальної власності для ведення фермерського господарства, з укладенням відповідного договору, та створення в подальшому цим громадянином фермерського господарства, всі права й обов’язки орендаря земельної ділянки переходять до фермерського господарства з дня проведення його державної реєстрації.

Для проведення державної реєстрації права оренди за фермерським господарством останнє має подати державному реєстратору договір оренди землі, укладений засновником фермерського господарства. При цьому, Верховний Суд вказав на те, що укладення та надання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря з громадянина на фермерське господарство не є обов’язковим.

2. Постанова ВП ВС від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц: «Для поновлення договору оренди земельної ділянки орендар в обов’язковому порядку має повідомити орендодавця про свій намір скористатися правом на поновлення договору оренди».

Вагомою категорією земельних спорів є спори, пов’язані з реалізацією орендарем переважного права оренди земельної ділянки (поновлення договору оренди землі).

Фабула: підставою для звернення до суду у даній справі стала відмова позивачу в поновленні договору оренди з тієї підстави, що орендар пропустив строк для повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди, як це передбачено ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Верховний Суд зробив висновок, що орендар, який добросовісно виконує свої обов’язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин на новий строк. В той же час, для реалізації такого права орендар обов’язково має повідомити орендодавця про свій намір поновлення договору оренди (у строк, встановлений договором, однак не пізніш як за один місяць до закінчення строку його дії) та надіслати проект додаткової угоди.

3. Постанова ВП ВС від 01.09.2020 у справі № 233/3676/19: «Виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї не має наслідком автоматичного припинення договору оренди земельної частки (паю), крім випадків, коли це передбачено самим договором».

Нерідко спори виникають також у зв’язку із діями орендодавця припинити (розірвати) договір оренди земельної частки (паю) після виділення земельної ділянки в натурі та оформлення на неї правовстановлюючих документів.

Фабула: товариство (позивач) орендувало земельну частку (пай), належну відповідачу на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай). В подальшому, орендодавець здійснив виділ в натурі земельної ділянки та зареєстрував за собою право власності на таку земельну ділянку. Підставою для звернення до суду стала відмова орендодавця від переукладення договору оренди з огляду на вказані вище обставини, незважаючи на те, що це було прямо передбачено умовами договору оренди.

У своїй постанові Верховний Суд зробив висновок, що виділення земельної ділянки в натурі та набуття права власності на неї жодною мірою не впливає на дійсність договору оренди земельної частки (паю) та не перешкоджає виконанню цього договору. Виділення земельної ділянки також не може бути підставою для розірвання договору. Якщо сторони в договорі оренди земельної частки (паю) безпосередньо не передбачили автоматичного припинення його дії після виділення земельної ділянки в натурі, такий договір переукладається як договір оренди землі відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку або в судовому порядку з визначених законом підстав.

4. Постанова КГС ВС від 08.07.2020 у справі № 922/1349/18: «Договір оренди земельної ділянки для попереднього власника нерухомого майна припиняється договором, на підставі якого новий власник придбав розташоване на ній майно, отже договір оренди не підлягає розірванню».

Тривалий час дискусії виникали навколо питання, чи потрібно припиняти ді. (розривати) договір оренди землі, укладений з власником нерухомого майна, який здійснив відчуження нерухомого майна на користь третьої особи.

Фабула: у зв’язку із відчуженням об’єкту нерухомого майна на користь відповідача міською радою було прийнято рішення про припинення дії договору оренди землі, укладеного з попереднім власником нерухомості. В той же час, оскільки з новим власником (відповідачем по справі) договір оренди земельної ділянки укладено не було, міська рада звернулася до суду з позовом про стягнення з відповідача безпідставно збереженого майна у розмірі орендної плати у зв’язку з використанням земельної ділянки без належних правових підстав.

Верховний Суд в своїй постанові зробив висновок, що право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об’єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов’язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов’язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Таким чином, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов’язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

5. Очікуємо позицію ВП ВС у справі № 200/606/18 щодо застосування статті 120 Земельного кодексу України у випадку продажу об’єкту нерухомого майна та земельної ділянки, на якій він розташований, як окремих об’єктів, в процедурі примусового звернення стягнення на майно боржника (на торгах).

На розгляд Великої Палати Верховного Суду було передано справу про визнання недійсним свідоцтва про придбання земельної ділянки з прилюдних торгів та визнання за позивачем як власником об’єкту нерухомого майна (гаражу) права власності на таку земельну ділянку.

Фабула: позивач є власником об’єкту нерухомого майна – гаражу, придбаного на електронних торгах. На переконання позивача, йому також в силу положень статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України належить спірна земельна ділянка, на якій розташований зазначений вище гараж, а тому така земельна ділянка не могла бути предметом продажу з прилюдних торгів та не могла перейти у власність відповідача.

У даній справі Велика Палата Верховного Суду може сформувати правову позицію, що у випадку реалізації на прилюдних торгах, як окремих лотів, земельної ділянки та розташованого на ній об’єкту нерухомого майна не застосовуються положення статті 120 Земельного кодексу України (земля слідує за нерухомістю), а тому власниками таких об’єктів можуть бути різні суб’єкти.

Олена Проценко, старший юрист Юридичної групи LCF, спеціально для видання «Юридична практика»