Перші результати скасування мораторію

27.10.21

Одна з ключових реформ останніх років — довгоочікуване скасування мораторію на продаж сільськогосподарських земель. Балансуючи між різними політичними силами, підтримкою «прогресивної» частини суспільства та популярними серед решти апокаліптичними міфами, український уряд заздалегідь обмежив позитивний ефект від притоку інвестицій. Попри наполягання бізнесу на ліберальному варіанті реформи, можновладці встановили суворі обмеження, про які вже багато написано: до 2024 року — не більше 100 га «в одні руки», і лише фізичним особам громадянам України. Не будемо детально зупинятись на такому «гальмі» розвитку земельного ринку, а зупинимось на основних тенденціях, що стримують активність інвестицій тут і зараз.

Небажання власників продавати

Сьогодні значно більше людей хочуть купити землю, ніж є пропозиції на ринку. Більшість угод, що відбулися з 1 липня 2021 р. — фіксація попередніх домовленостей між землекористувачем та власником ділянки. Фактично та понятійно ці землі були «продані» раніше, а тепер законодавство дозволило закріпити це юридично.

Інша популярна категорія продавців — люди, яким терміново потрібні гроші. Причини можуть бути різними, як, наприклад, лікування чи погашення боргу, але основний чинник — гостра необхідність. Решта землевласників чудово користуються інтернетом та телебаченням, де більшість експертів прогнозує суттєве зростання ціни на землю в найближчі декілька років. При цьому середня вартість одного гектара сільськогосподарських земель становить $1 500-$2 000. Зважаючи на постійне зростання вартості оренди, придбання такого активу виглядає для інвестора досить надійним та привабливим.

У 2024 р. купівля ділянок стане доступною для юридичних осіб, тому обіцяють, що вартість різко зросте. Відповідно, якщо людина чекала 15−20 років на можливість продати землю, то ще рік-два не видаються тривалим строком. Наразі попит значно перевищує пропозицію. Крім того, частина власників орієнтується на орендаря. Якщо орендар готовий викуповувати, то вони готові продавати, а якщо ні – то і люди не хочуть вступати в конфлікт та «гратися» з переважним правом.

Неготовність нотаріусів посвідчувати

В аварійному порядку під старт дати зняття мораторію уряд запровадив відповідний функціонал для нотаріусів для оформлення угод купівлі-продажу землі. Проте, по-перше, нових правил доволі багато, з ними ще не навчилися працювати. Відповідальність за помилки є доволі суворою — нотаріус ризикує втратити, фактично, роботу. Тому багато хто не поспішає випробовувати новели технічної та законодавчої частини. По-друге, процедура оформлення угоди з усіма перевірками займає майже цілий робочий день. Деякі нотаріуси не бажають витрачати так багато часу та відмовляються посвідчувати угоди. По-третє, вартість таких послуг нотаріуса часто стає на заваді проведенню угоди, так як зменшує економічний сенс в проведенні операції.

Колізії в законодавстві

Правове регулювання переважного права на купівлю земельної ділянки залишається далеким від ідеалу. Зокрема, не передбачено чіткого механізму його перевірки, що змушує нотаріуса робити це в ручному режимі на власний розсуд. Є питання до можливості відмови від переважного права для орендаря та фіксації такої дії.

Окремий блок — право спільної сумісної власності. 100 га дозволено купувати одній людині. Якщо ж у людини є чоловік чи дружина, то законодавство не дає зрозуміти, чи поширюється право спільної сумісної власності на купівлю землі чи ні. При чому з цього питання немає однозначної позиції навіть в уряді, оскільки роз’яснення, які намагалися дати різні державні органи суперечать одне одному. Також лишається невизначеним питання, чи потрібно дотримуватися строку на повідомлення про намір продати ділянку, якщо її купує володілець переважного права, орендар.

На практиці сторонам угоди доводиться розривати договір оренди шляхом укладення та реєстрації додаткової угоди та вже потім заключати договір купівлі-продажу. Це також несе додаткові ризики та незручності для сторін.

Ще одна колізія — використання пільг для сплати податків під час першого продажу, що передбачена для земельних ділянок, розмір яких не перевищує норми безоплатної приватизації. Залишається невизначеним, чи поширюється норма на площу понад 2 га, і як правильно рахувати пільгу, якщо поширюється.

Неринкова оцінка землі

Паралельно зі стартом ринку землі в липні 2021 року з’явилися нові правила та нова система оцінки нерухомості. Оцінка землі також зазнала значних змін, які мало хто позитивно сприймає серед землевласників та землекористувачів. Справа в тому, що система тепер автоматично розраховує вартість, з якої необхідно буде сплатити податки. І в багатьох випадках ця цифра є в рази вищою ринкової та реальної вартості, про яку домовилися сторони. Пай, що коштує декілька сотень тисяч гривень, в державних розрахунках отримує ціну в декілька мільйонів. Відповідно, зникає сенс укладати угоду, де значний відсоток вартості купівлі хтось із сторін змушений буде віддати державі в якості необґрунтованого податку.

Тим не менше, незважаючи на всі недоліки, ринок землі поступово розвивається, кількість угод росте. Прогнозують, що до 2024 року буде продано близько 3% від доступних для угод земельних угідь. Ця цифра видається незначною, проте навряд чи варто було розраховувати на швидкий економічний ефект. Повільність реформ, навіть найнеобхідніших та найперспективніших, є вже певною національною традицією. Тому будемо виправляти недоліки та поступово рухатись вперед економічно, політично та юридично. Чим більш гострою буде реакція суспільства на негативні явища в земельній сфері, тим кращі шанси їх ліквідувати.

Ігор Кравцов, партнер, керівник практики транскордонних спорів для видання «Новое Время».