Як Закон про посилення захисту прав добросовісного набувача допоможе власникам зберегти нерухомість?
Закон України № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» був ухвалений 12 березня 2025 року та набув чинності 9 квітня 2025 року.
Даний Закон покликаний встановити чітку правову визначеність в розрізі ринку землі та нерухомості, вирішити питання позовної давності та балансу інтересів добросовісних набувачів з первісними власниками та державою, надати гарантії власникам та стимулювати довіру інвесторів до українського ринку нерухомості.
Так, Закон України № 4292-IX «Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача» врегульовує наступні гарантії:
Десятирічний граничний строк для витребування майна:
Нова редакція статті 388 Цивільного кодексу України запроваджує революційні зміни у правовому регулюванні віндикаційних позовів, встановлюючи новий 10-річний граничний строк для витребування майна державою або територіальними громадами у добросовісних набувачів.
За новим правилом, якщо з моменту державної реєстрації права власності або з дати фактичної передачі майна (у випадках, коли реєстрація не вимагалася) минуло більше десяти років, держава чи державні органи/органи місцево самоврядування втрачають можливість витребувати це майно навіть у разі доведення факту його незаконного відчуження.
Особливо важливим є те, що для нерухомості, яка історично не підлягала обов’язковій державній реєстрації, початок відліку строку визначається саме датою передачі, що забезпечує правову визначеність навіть для давніх правочинів.
Ключовою умовою застосування цієї норми залишається добросовісність набувача, який повинен не знати і не могти знати про порушення прав власника, діяти в межах закону та мати правові підстави для набуття майна.
Після спливу десятирічного строку добросовісний набувач отримує додаткові гарантії захисту свого права, а держава та державні органи/органи місцево самоврядування остаточно втрачають право на віндикацію, що створює стабільність цивільного обороту та забезпечує збалансування інтересів публічних утворень і приватних осіб у майнових відносинах.
Компенсація вартості майна:
Якщо суд визнає право держави або державних органів/органів місцевого самоврядування на витребування майна, такий орган має внести на депозит суду кошти у розмірі ринкової вартості майна, що визначається за результатами незалежної оцінки.
Потім ці кошти автоматично перераховуються добросовісному набувачеві як компенсація, без необхідності подавати окремий позов. Суд одночасно оцінює питання компенсації, яку добросовісний набувач отримає з депозиту.
Разом з цим держава, компенсувавши вартість, отримує право регресної вимоги до особи, з вини якої майно незаконно вибуло з її володіння. Якщо суд відмовляє у задоволенні, то кошти повертаються заявнику. Окреслений механізм забезпечує баланс між правом власник на повернення майна та правом добросовісного набувача на справедливу компенсацію.
Добросовісність набувача:
Захист поширюється лише на той випадок, коли набувач не знав і не міг знати про незаконність відчуження.
Добросовісність залишає за собою право суду на оціночне судження ситуації, а також повною мірою залежить від судової практики.
Проте, варто звернути особливу увагу, на те, що нові положення не поширюються на об’єкти, що належать до:
- майна державної власності, що мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави;
- земель оборони; об’єктів або територій природно-заповідного фонду, за умови наявності підтвердних документів про статус таких об’єктів (територій) на момент вибуття з володіння;
- до гідротехнічних споруд, за умови наявності підтвердних документів про статус таких об’єктів на момент вибуття з володіння;
- пам’яток культурної спадщини, які не підлягали приватизації.
Також бажаємо звернути увагу, що якщо майно, яке було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
Безоплатне набуття майна від особи, яка не мала права його відчужувати, і надалі залишається найвразливішою категорією володіння — навіть для добросовісного набувача.
Власник має пріоритетне право на повернення такого майна, однак з 2025 року додано часові обмеження та механізми компенсації, що створює певні гарантії правової визначеності. Водночас остаточні межі та порядок застосування цих новацій формуватимуться через судову практику, тому варто уважно відстежувати, як суди інтерпретуватимуть баланс між захистом прав власника та інтересами добросовісного набувача.
Персональна відповідальність службових осіб:
Відтепер на законному рівні дозволена процедура притягнення до відповідальності службових осіб, які ухвалювали рішення про незаконне відчуження майна, і визнає компенсацію як відповідальність винних осіб, а не добросовісних набувачів.
Законодавство запроваджує принцип персональної відповідальності службових осіб за завдані державі збитки внаслідок їхніх протиправних дій або бездіяльності при відчуженні державного чи комунального майна.
Компенсація за витребуване майно має стягуватися саме з тих службових осіб, які санкціонували або дозволили незаконну передачу майна з державної або комунальної власності у приватну.
Закон встановлює механізм регресних вимог держави або територіальної громади до винних осіб після виплати компенсації добросовісному набувачу. Це означає, що держава спочатку забезпечує компенсацію із власних коштів, а потім стягує виплачені суми з конкретних службових осіб, які допустили порушення.
Така норма спрямована на захист як бюджетних коштів, так і прав добросовісних набувачів, створюючи додатковий стимул для державних службовців діяти в межах закону при розпорядженні державною та комунальною власністю.
Зворотна сила норм:
Закон має зворотну силу у наступному ключовому аспекті, а саме компенсації добросовісним набувачам.
Компенсація, у випадку витребування, є обов’язковою для добросовісного набувача,.
Відтепер вона включає не лише вартість придбаного майна, але й усі понесені збитки, включаючи втрачену вигоду, витрати на поліпшення майна та процентні нарахування.
Важливо, що ця норма поширюється ретроспективно на всі справи, де станом на 9 квітня 2025 року ще не винесено остаточного рішення судом першої інстанції, що забезпечує захист прав осіб, які вже перебувають у судовому процесі.
Висновки та рекомендації
Прийняття Закону України № 4292-IX гарантує принципову зміну парадигми захисту права власності в Україні, встановлюючи довгоочікуваний баланс між інтересами держави та добросовісних набувачів нерухомості. Раніше тисячі справ за позовами прокуратури загрожували законним власникам нерухомості, навіть через 15–20 років після набуття права.
Новий 10-річний строк позовної давності для витребування державного та комунального майна створює правову визначеність на ринку нерухомості та усуває попередню практику безстрокового витребування, яка створювала значні ризики для власників.
Обов’язковість компенсації у повному обсязі, разом із принципом персональної відповідальності службових осіб за незаконні рішення, формує справедливу систему розподілу ризиків між учасниками правовідносин.
Проте, на нашу думку, вирішення реальних кейсів буде залежати від однорідності судової практики у визначенні добросовісності й правильності оцінки майна.
Тому, добросовісним набувачам та власникам нерухомості рекомендується ретельно документувати всі правочини та зберігати документи, що підтверджують добросовісність набуття майна, оскільки саме цей критерій залишається ключовою умовою для застосування нових гарантій. При здійсненні угод з нерухомістю варто проводити комплексну правову експертизу походження майна, особливо якщо воно раніше перебувало у державній або комунальній власності, а тим, хто вже перебуває у судових спорах з державою щодо витребування майна, слід активно використовувати нові норми про обов’язкову компенсацію, оскільки закон має зворотну силу для справ, де рішення ще не винесено.
Владислав Левченко, юрист, та Вікторія Охріменко, молодша юристка, ексклюзивно для Юрист & Закон.
Iншi Публікації
